Η άνοδος της διαχείρισης strata στα αυστραλιανά κτίρια κατοικιών και τι σημαίνει αυτό για εσάς

Σε αυτό το άρθρο, θα έχετε μια σύντομη επισκόπηση του τρόπου με τον οποίο λειτουργεί η διαχείριση των strata στην Αυστραλία και μερικές γενικές συμβουλές σχετικά με το τι πρέπει να γνωρίζετε για να περιηγηθείτε σε αυτήν.

Τα 3 κορυφαία μηνύματα για τη διαχείριση των στράτα:

1. Έχετε επίγνωση του ενδεχόμενου οικονομικού άγχους και των απροσδόκητων εξόδων στη διαβίωση σε διαμερίσματα.

2. Κατανοήστε ότι η κακή διαχείριση των συνόλων μπορεί να σας εκθέσει σε κακοποίηση ηλικιωμένων.

3. Γνωρίστε τα δικαιώματά σας και τα βήματα που μπορείτε να ακολουθήσετε εάν προκύψουν προβλήματα.

Εισαγωγή

Ως ηλικιωμένος Αυστραλός, σκέφτεστε να γίνετε ιδιοκτήτης διαμερίσματος για πρώτη φορά; Ή ίσως είστε έμπειρος κάτοικος διαμερισμάτων. Σε κάθε περίπτωση, θα συμμετέχετε στον μερικές φορές συγκεχυμένο κόσμο της διαχείρισης των strata.

Ενώ οι έρευνες δείχνουν ότι οι περισσότεροι ηλικιωμένοι θα προτιμούσαν να ζουν σε ένα σπίτι1, η σημερινή πραγματικότητα της αυστραλιανής αγοράς κατοικίας καθιστά τη διαβίωση σε διαμέρισμα μια πρακτική εναλλακτική λύση, είτε πρόκειται να μειώσετε τη ζωή σας είτε να αγοράσετε για πρώτη φορά. Και αυτός ο κοινοτικός τρόπος διαβίωσης βρίσκεται σε άνοδο, με περίπου το 10% των Αυστραλών - ή λίγο πάνω από 2,5 εκατομμύρια άτομα, συμπεριλαμβανομένων των ηλικιωμένων - να ζουν σε διαμερίσματα το 2021.2,3

Υπάρχουν πολλά πιθανά οφέλη - και κάποιες προκλήσεις - που συνεπάγεται η διαβίωση σε διαμερίσματα. Ένας παράγοντας που πιάνει πολλούς ανθρώπους απροετοίμαστους και σε ορισμένες περιπτώσεις προκαλεί σημαντικά προβλήματα, είναι ο αντίκτυπος της διαχείρισης των strata. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους ηλικιωμένους που μπορεί να έχουν λιγότερη οικονομική ασφάλεια ή ευελιξία για να ανταποκριθούν στα πράγματα που μπορεί να συμβούν στο πλαίσιο της διαχείρισης strata.

Μπορεί να διαπιστώσετε ότι η διαχείριση των στράτα δεν προκαλεί καθόλου προβλήματα, ή μπορεί να αντιμετωπίσετε οικονομικό άγχος ή ακόμη και καταχρηστικές συμπεριφορές. Το κλειδί είναι να κατανοήσετε πλήρως τι είναι η διαχείριση strata και ποια είναι τα δικαιώματά σας σε αυτή την κατάσταση.

Σε αυτό το άρθρο, θα έχετε μια σύντομη επισκόπηση του τρόπου με τον οποίο λειτουργεί η διαχείριση των strata στην Αυστραλία και μερικές γενικές συμβουλές σχετικά με το τι πρέπει να γνωρίζετε για να περιηγηθείτε σε αυτήν.

Τι είναι τα στρώματα;

Ο όρος "στρώματα" είναι ένας νομικός όρος που χρησιμοποιείται στο δίκαιο της ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με την Strata Community Association4, ο τίτλος strata επιτρέπει την ατομική ιδιοκτησία μέρους ενός ακινήτου (που ονομάζεται "οικόπεδο", συνήθως είναι ένα διαμέρισμα ή μια πολυκατοικία) σε συνδυασμό με την κοινή ιδιοκτησία στο υπόλοιπο (που ονομάζεται "κοινή περιουσία") μέσω μιας νομικής οντότητας (που ονομάζεται "εταιρεία ιδιοκτητών").

Η κυβέρνηση της Νέας Νότιας Ουαλίας έχει μια εξαιρετική ιστοσελίδα που εξηγεί το τους βασικούς ρόλους στις ρυθμίσεις στράτα. Είναι γενικά σχετική για όλες τις πολιτείες και τα εδάφη.

Σύμφωνα με το Εθνική Γραμμή Βοήθειας για το Χρέος, οι εταιρείες ιδιοκτητών ορίζουν κάθε χρόνο τις εισφορές των strata και συνήθως καταβάλλονται ανά τρίμηνο από κάθε έναν από τους ιδιοκτήτες.

Τι κάνει τα στρώματα περίπλοκα;

Ο τίτλος strata εμπλέκει αυτόματα τους ιδιοκτήτες σε πολύπλοκες νομικές και οικονομικές σχέσεις με τους γείτονές τους και γι' αυτό μπορεί να προκύψουν επιπλοκές, λέει η καθηγήτρια Cathy Sherry, κορυφαία Αυστραλή εμπειρογνώμονας σε θέματα strata και κοινοτικών τίτλων.5 Όπως εξηγεί η Cathy, το να γίνεις ιδιοκτήτης ακινήτου στο πλαίσιο ενός συστήματος strata σημαίνει ότι αυτομάτως:

• να έχουν μερίδιο σε κοινόχρηστα κοινόχρηστα αγαθά, όπως φουαγιέ κτιρίων, δρόμους και κήπους

• να γίνει μέλος ενός διοικητικού οργάνου ή μιας εταιρείας ιδιοκτητών

• στη συνέχεια καλύπτονται από κανονισμούς, ιδιωτικούς εσωτερικούς κανονισμούς και πολλές νομοθεσίες της πολιτείας ή της επικράτειας.

• έχετε νομική υποχρέωση να καταβάλλετε ετήσιες εισφορές για τη συντήρηση του κτιρίου σας, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης.

Τι μπορεί να πάει στραβά με τον τίτλο strata;

Το 2024, το Shelter New South Wales, ο κορυφαίος φορέας της πολιτείας για την πολιτική στέγασης, εξέτασε προσεκτικά γιατί τα συστήματα διαχείρισης strata συνέβαλαν τόσο έντονα στην οικονομική πίεση και την ανασφάλεια στέγασης για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα και, ιδίως, για τους ηλικιωμένους.6Διαπίστωσε αυτά τα προβλήματα:

• Κρυφές χρεώσεις και απροσδόκητες αυξήσεις εισφορών. Παρόλο που οι πολυκατοικίες μπορεί να είναι πιο εύκολες στη συντήρηση από τις ανεξάρτητες και γερασμένες κατοικίες, εξακολουθούν να χρειάζονται συντήρηση. Η συντήρηση των κοινόχρηστων παροχών, όπως παιδικές χαρές, πισίνες, γυμναστήρια, ανελκυστήρες και υπόγειοι χώροι στάθμευσης, πρέπει να καταβάλλεται συλλογικά από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιούν ή όχι τις παροχές. Οι εισφορές συντήρησης μπορεί να είναι δαπανηρές και σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες καλούνται να πληρώσουν εισφορές που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ή δεν περίμεναν.

• Πολύπλοκη λήψη αποφάσεων από την εταιρεία ιδιοκτητών. Ορισμένοι άνθρωποι βρίσκουν πολύ δύσκολη τη συμμετοχή στις διοικητικές διαδικασίες του κτιρίου τους. Αυτό μπορεί να οφείλεται σε απειρία με τις διαδικασίες των στρωμάτων και των επιτροπών, σε χαμηλή αυτοπεποίθηση στα πλαίσια των επιτροπών, σε γλωσσικά εμπόδια ή σε έλλειψη οικονομικών, αριθμητικών ή αλφαβητικών δεξιοτήτων.

• Σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ διαφορετικών επαγγελματικών ομάδων που διαχειρίζονται το σύστημα strata. Οι εταιρείες διαχείρισης strata είναι ανεξάρτητες επιχειρήσεις που έχουν συμβληθεί για να φροντίζουν τις υποθέσεις των ιδιοκτητών των οικοπέδων, όπως διεξαγωγή συνεδριάσεων, είσπραξη και καταβολή εισφορών και οργάνωση της συντήρησης των ακινήτων.7 Υπήρξαν περιπτώσεις εταιρειών διαχείρισης strata που δεν ενεργούσαν προς το συμφέρον των ιδιοκτητών των οικοπέδων.

Διαχείριση Strata και κακοποίηση ηλικιωμένων

Όπως επισημαίνει το Shelter New South Wales, δενενεργούν όλοι οι εργολάβοι ή οι επιχειρήσεις στον τομέα των strata με αθέμιτο ή ανήθικο τρόπο. Υπάρχουν όμως ενδείξεις ότι ορισμένοι εργολάβοι ακινήτων και επιχειρήσεις διαχείρισης strata δίνουν προτεραιότητα στα κέρδη έναντι της ευημερίας των κατοίκων.

Ορισμένα από αυτά τα ζητήματα έχουν προσελκύσει την προσοχή της κοινότητας και των μέσων ενημέρωσης, με μια ιστορία του ABC Four Corners τον Σεπτέμβριο του 2024 να προβάλλει την ανήθικη συμπεριφορά ορισμένων ανθρώπων στον τομέα της διαχείρισης των στράτα.8

Λάβετε υπόψη ότι η κακή διαχείριση των διαμερισμάτων μπορεί να σας εκθέσει σε κακοποίηση ηλικιωμένων. Εάν δεν είστε εξοικειωμένοι με τις διαδικασίες των strata, τα αγγλικά σας δεν είναι καλά ή δεν γνωρίζετε πολλά για τη λογιστική και τη διαχείριση, μπορεί εύκολα να μην αντιληφθείτε ότι σας συμπεριφέρονται με τρόπους που αρνούνται τα δικαιώματά σας.

Παραδείγματα καταχρηστικής μεταχείρισης

Προσέξτε:

• χρεώσεις χωρίς λόγο, μη εξουσιοδοτημένες χρεώσεις, λογαριασμοί strata που παραμένουν απλήρωτοι και σας επηρεάζουν (οικονομική κατάχρηση)

• εκφοβιστική συμπεριφορά από κάποιον στην επιχείρηση διαχείρισης στράτας ή στην εταιρεία ιδιοκτητών - φωνές, αποκλεισμός, δημιουργία φημών, απειλές, λεκτική κακοποίηση (ψυχολογική κακοποίηση)

• κατάχρηση εξουσίας - έγκριση περιττών δαπανών ή δαπανηρών οικοδομικών εργασιών, χρήση λογαριασμών strata για προσωπικό όφελος (οικονομική κατάχρηση)

• απόκρυψη πληροφοριών, πίεση για να συμφωνήσετε σε κάτι (ψυχολογική ή οικονομική κακοποίηση).

Τι να κάνετε

Αν συμβαίνουν αυτά τα πράγματα ή αν υποψιάζεστε ότι συμβαίνουν, δεν χρειάζεται να τα ανεχτείτε. Έχετε δικαιώματα, ως ηλικιωμένος και ως κάτοικος διαμερίσματος, και υπάρχουν μέτρα που μπορείτε να λάβετε για να διεκδικήσετε τα δικαιώματά σας.

Για παράδειγμα, θα μπορούσατε:

• να μιλήσετε απευθείας στο άτομο που εμπλέκεται, αν αισθάνεστε ασφαλείς και άνετα - ίσως να έχετε κάποιον μαζί σας κατά τη διάρκεια της συζήτησης

• να θέσει το θέμα στην επιτροπή της εταιρείας ιδιοκτητών

• αναζητήστε διαμεσολάβηση - δείτε τον κατάλογο επαφών στο τέλος αυτού του άρθρου

• να υποβάλλετε επίσημη καταγγελία στην επιχείρηση διαχείρισης συνιδιοκτησίας ή στο τμήμα δίκαιου εμπορίου της πολιτείας ή της επικράτειάς σας

• να ζητήσετε νομική συμβουλή από δικηγόρο ή κοινοτικό νομικό κέντρο.

Κρατήστε ακριβείς γραπτές σημειώσεις σχετικά με το τι συνέβη, πότε και ποιος συμμετείχε. Μπορεί να είναι χρήσιμο να ελέγξετε τον εσωτερικό κανονισμό του κτιρίου, τη συμφωνία των ιδιοκτητών ή τη συμφωνία διαχείρισης των συνιδιοκτητών, ώστε να κατανοήσετε τους λόγους για τα παράπονά σας.

Επίλυση της οικονομικής δυσπραγίας των απλήρωτων εισφορών των συνιδιοκτητών

Οι εισφορές Strata είναι ένας σημαντικός λογαριασμός που πρέπει να πληρώσετε, με σοβαρές συνέπειες σε περίπτωση μη πληρωμής. Μια ιστορία του ABC News το 20239 έριξε τα φώτα της δημοσιότητας στο αυξανόμενο αριθμό των πτωχεύσεων που οφείλονται σε απλήρωτες οφειλές από εισφορές strata. Τα στοιχεία του ομοσπονδιακού δικαστηρίου, σημείωνε, διαπίστωναν ότι το 10% όλων των αναγκαστικών πτωχεύσεων σε ολόκληρη την Αυστραλία οφείλονταν σε χρέη από εισφορές strata.

Το Shelter New South Wales σημείωσε επίσης ότι τα άτομα με χαμηλά ή/και σταθερά εισοδήματα -που περιλαμβάνουν πολλούς ηλικιωμένους- είναι ιδιαίτερα ευάλωτα στις επιπτώσεις των μεγάλων ή απροσδόκητων εισφορών.

Εάν λάβετε δικαστικά έγγραφα ή επιστολές απαίτησης σχετικά με απλήρωτες εισφορές strata, επικοινωνήστε με την Εθνική Γραμμή Βοήθειας για το Χρέος στο 1800 007 007 αμέσως για ανεξάρτητες οικονομικές συμβουλές. Μπορείτε επίσης επισκεφθείτε τον ιστότοπο της γραμμής βοήθειας για πολύ χρήσιμες, αν και γενικές, συμβουλές.

Χρήσιμοι σύνδεσμοι για πληροφορίες

Αν θέλετε περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαβίωση σε strata, επισκεφθείτε τον ιστότοπο της κυβέρνησης της πολιτείας ή της επικράτειάς σας:

• ACT: Access Canberra,Ιδιοκτησία μονάδας' και 'Αγορά μονάδας'

• Νέα Νότια Ουαλία: NSW Fair Trading,Strata'

• Βόρεια Επικράτεια: Northern Territory Consumer Affairs,Αντιμετώπιση νομικού προσώπου'

• Queensland: Queensland: Office of Fair Trading,Εταιρική και κοινοτική διαχείριση'

• Νότια Αυστραλία: Αυστραλίας: Υπηρεσίες για τους καταναλωτές και τις επιχειρήσεις, 'Τίτλοι Strata'

• Τασμανία: Τασμανία, 'Πληροφορίες και συχνές ερωτήσεις σχετικά με τον τίτλο Strata".

• Βικτώρια: Victoria,Εταιρείες ιδιοκτητών' και 'Τέλη - εταιρείες ιδιοκτητών'

• Δυτική Αυστραλία: Landgate, 'Τίτλοι στρωμάτων'[LE2]

Αυτό Η διαβίωση σε στρώματα ιστοσελίδα, από το τμήμα Fair Trading της κυβέρνησης της NSW, παρέχει μια εξαιρετική επισκόπηση της διαχείρισης των strata που είναι σε γενικές γραμμές σχετική με όλη την Αυστραλία. Προτείνει, για παράδειγμα, ότιπριν αγοράσουν ένα ακίνητο strata, οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες θα πρέπει

• διαβάστε τον εσωτερικό κανονισμό για να ελέγξετε αν οι κανόνες της κοινότητας ταιριάζουν με τον τρόπο ζωής σας

• να κάνετε μια έκθεση strata και μια έκθεση επιθεώρησης κτιρίου.

Ο κατάλογος ελέγχου αγοράς διαμερίσματος ή μονάδας της κυβέρνησης της Βικτώριας είναι επίσης γενικά χρήσιμος σε οποιαδήποτε πολιτεία ή περιοχή.

Μάθετε περισσότερα για τη διαμεσολάβηση

• ACT: ACT Civil and Administrative Tribunal (ACAT)

• Νέα Νότια Ουαλία: Ουαλία: Fair Trading

• Βόρεια Επικράτεια: Northern Northern Territory: Κέντρο Κοινοτικής Δικαιοσύνης

• Queensland: Queensland: Υπηρεσία επίλυσης διαφορών της κυβέρνησης του Κουίνσλαντ

• Νότια Αυστραλία: Αυστραλία: Υπηρεσίες Κοινοτικής Διαμεσολάβησης

• Τασμανία: Καταναλωτές, Οικοδομικές και Επαγγελματικές Υπηρεσίες

• Βικτώρια: Victoria

• Δυτική Αυστραλία: Western Western Western: Citizens Advice Bureau

από την Cathy Callaghan

Η Cathy είναι υπέρμαχος καλύτερων και δικαιότερων πολιτικών στέγασης, με έδρα τη Νέα Νότια Ουαλία.

---

Σχετικά με τον συγγραφέα

Cathy Callaghan

Η Cathy είναι υποστηρίκτρια καλύτερων και πιο δίκαιων πολιτικών στέγασης, με έδρα τη Νέα Νότια Ουαλία. ...

Προβολή προφίλ